有閑族の隠れ家投資ぶろぐ

不動産投資の損益勘定　（投資手法の研究） 　不動産は資産運用の３本柱の一つである。かつては、保有しているだけで資産価値が上昇しひと財産を築けた人も多かったが、昨今の少子高齢化、かつビジネス取引の仮想空間への移行により不動産需要は減少の一途を辿っている。投資家は、不動産市況の表向きな動向如何に惑わされず、この事実に忠実に向き合うべきであろう。 １．アパート経営の有効性 　アパートを購入して大家になって、月30万～50万の家賃収入を得る。地主感漂う非常に魅惑的な言葉である。しかし、優良な投資であるかは話が別。少子高齢化の日本ではアパート供給も過剰気味である。借り手は当然だが新築で手頃な家賃の物件に向かう。築年数に応じてアパートの家賃も安くしなければ入居者は集まらず、築30年なら激安にしないと誰も借りてくれない。そんなアパートは郊外にいけばそこら中に転がっている。 　そういった状況下でアパート経営する場合、購入時の事業ローンを10年程度に抑え、約10年間の賃貸収入後にアパートを更地にして売却してもトントンになるような投資が理想的である。それが出来れば11年以降は家賃収入＝利益となる。当然だが、そんな条件を満たす物件など存在しない。これを達成するには、激安で中古物件を購入し、自力リフォームで商品価値を上げるなどのスキルが必要となる。このようにセミプロ級の事業スキルがなければアパート経営などおぼつかない。 ２．住宅用不動産の資産性 　高度成長期は数百万で購入した不動産が地価の上昇で売り払う頃には数千万円に化けていたなんて話はいたる所で転がっていた。しかし、21世紀いや80年代バブル以降は、マンションを購入しても売却時の価格は半値程度ということも珍しくはない。これを人生の損得勘定でみると、4000万円の物件を35年ローンで購入した場合、ローン完済までの金利分を含め5000万～6000万円近い支払いをすることになる。維持管理を加えたら1000万円分が加算される。一方、ローンを払い終える頃の物件価値は、手入れが行き届いても1500～2000万円がやっと。約4000～5000万円が消えてしまうことになる。この差額は、生涯に渡って住み続けるための仮想的な家賃でしかなく、都心の一部の物件を除けば持ち家の資産性なんてそんな程度でしかない。 一般に 平均年収の人なら3000万円、エリート会社

  資産運用においてリスク分散は大切で、株式相場が低迷しているとき、元本保証でかつ利息が確約されている債券投資は魅力的に映ってしまう。さらに、外国債券については、金利動向だけでなく為替レートを組み合わせることで,利回りにレバレッジをかけることが出来る。これらを上手に利用すれば、債券でもそれなりの運用ができてしまう。 １．外債投資 1.1 日本国のファンダメンタル等から見た為替レート 為替レートの動向を当てるのはそう単純ではない。一見、円安局面一色にみえても、数年後には円高になっていることも少なくない。逆もしかりである。日本円は、ファンダメンタルの物差しを変えれば、円安にも円高にも振れてしまう要素を持ち合わせている。 ①世界一の債権国と未曾有の金融緩和 日本は世界一の債権国であることを忘れてはいけない。そしてIT分野を除けば世界有数の技術大国でもある。通常なら円高圧力がかかるはずだが、現状においては無視され続けている。 これは、デフレ退治という大義名分でアベノミクスによる未曾有の金融緩和を行った結果であり、ドル円は日本の国力に比べ安すぎる水準で放置されてしまった。さすがに10年近くも放置したことにより、発展途上国並みの物価水準になるなどの副作用がでている。しかし、日銀にとっては、この金融緩和政策終了宣言ことこそ最大の関門で、日銀の国債保有額は、植田日銀総裁になってからも、2023年3月末の576兆円から11月594兆円に増加している。 ②基軸通貨国である米国の強み 　日本は世界一の債権国。一方、米国はダントツ世界一の債務国。さらに、米国国債の債務膨張も加速的に進んでいくことが予想されている。これだけなら為替レートは限りなくドル安水準に進んでいくものである。しかし、為替レートの動向はファンダメンタル的な要素だけでなく米国政府の意向も無視できない。米ドルは世界の基軸通貨であり、今のところ世界有数の信用力の高い通貨でもある。そういった強みを生かして、米国当局が、米国経済をより適切な方向に誘導するために為替レートを調整している。為替動向は個々のファンダメンタル以上に米国政府の政治意向が見え隠れしている。 ２．インフレ基調の復活 ①米国の政策金利引き上げ 中国が世界のサプライチェーンの重要な役割を担い始めたころから、世界中人々が品質の良い製品を比較的安い値段で手に入れられるよう

１．米国株投資の考え方 ここ40年間、ダウは右肩上がりの上昇を続けている。米国株に投資をすれば無条件に儲かりそうなイメージがあるが、実際はそうなっていない。米国株は日本以上に企業業績と連動しており、米国市場が上昇相場であっても、企業の経営状態の思わしくなければ、非情なまでにその銘柄の株価を突き落としてしまう。米国株投資は、個別銘柄の業績動向をなくして成り立たない。　 ２．米国株投資におけるファンダメンタルの考え方 株価が上昇しやすい銘柄は未来に輝くような期待値のある企業であり、投資家は現在および将来の企業業績を無意識に逆算しながら投資をしている。こういった期待値は、①企業が販売する商品の将来性　②増収増益の連続性等で投資家の期待に応えることで、投資家から多くの資金を呼び込んでいる。たとえ、決算が一時的に振るわなくても将来期待が高い銘柄の株価は下がらない。一方、現状の業績が良くても未来の業績が尻すぼみになると判断される場合には、その企業の株価は好業績にすら反応しなくなり、低PERで放置される。このように個別銘柄の株価は投資家の期待値という非定量的な可視化できない信用具合の評価基準で上下に変動し、そのブレ幅は、PERは10倍以下から30倍後半まで約４倍近くにまで拡がる。これだけの開きがあれば収益や財務分析などのファンダメンタル分析で株価を予想しても期待通りの株価にならない。 ３．米国株の投資戦略 GAFAMは、2010年中頃からIT分野で独占的なシェアを獲得するようになったことで、製造業が到底太刀打ちできない高収益率ビジネスを展開するようになった。さらに、コカ・コーラやマクドナルドなどもフランチャイズのような形式を取り入れて、低収益の事業分野を最大限に切り離して利益率の底上げを図っている。これら企業の株価は、莫大な収益力を背景に想像を絶する上値と時価総額を描くようになる。株式市場の資金はますます一部の銘柄に遍在し、その他大多数銘柄の投資リターンに歪を与えてしまった。ただし、これら成長銘柄の多くは無配当でインカムゲインを期待できないことから、ほどほどの上昇リターンと配当金を狙うとしたら、優良長期増配銘柄がターゲットになる。これをより安全に運用していこうと考えたら、ダウ指数又はＳ＆Ｐインデックス投資がターゲットになる。      ２．銘柄選択 2.1 優良成長株 　株式の醍

１．経済・金融政策の著しい進化 〇この100年の間に株式市場には様々な経済変動（大ショック）があった。古くは1929年の世界大恐慌から、日本のバブル崩壊、ITバブル崩壊、リーマン・ショック、そしてコロナ禍危機。米国相場は大恐慌を除けばほぼ右肩上がりに推移してきた。これは米国の政府関係者及び経済学者が、これら発生要因をとことん研究し、大恐慌と同じことが起きないように対策を立てたことに他ならない。 〇一国の経済は国家としての発展期を除けば、「企業の供給＞消費者の需要」に収束してデフレ圧力にさらされてしまう。これは株式市場から見ると相場の低迷を意味する。これに対して、中央政府は金融政策や財政政策をすることで消費者の購買意欲や企業の需要意欲を喚起しながら適度なインフレを誘導している。 〇現在では、経済学上で論じられる拡張期―停滞期、もしくは需要と供給間の景気サイクルは、どんな景気停滞に陥りそうになっても、米国の優良企業は毎期のように増収増益を繰り返していることで市場関係者の不安を吹きとばし、自社の株価、さらにはダウ、Ｓ＆Ｐ500指数の底上げし、景気循環サイクルを平坦化させるループを続けている。 〇今の金融技術なら1929年の世界恐慌は、間違いなくちょっとした暴落で済んだであろう。80年代の日本の不動産バブルも今の金融技術を駆使すれば、長期に渡る経済低迷を避けることができて失われた経済にならなかった。リーマン・ショックは、米国政府の世論に押されたゆえの失策であるが、その後のFRB議長の前例のない金融政策によって貨幣の流動性を死守し、さらには需要喚起の点から世界中が協力して大規模財政政策を実施することで大恐慌を回避させた。コロナ禍という未曾有の疫病による世界経済のクラッシュ危惧に対しても、リーマン・ショックを克服したノウハウを応用したことで、欧米諸国の当局はそれを跳ねのけてしまうノウハウすら身につけてしまった。　　 こうなると、次なる惨事は、必然的に過去の事例に当てはまらないケースに限られてしまう。実際、「第三次世界大戦を思わせるような戦争」、「巨大隕石による地球への壊滅的な打撃」等くらいしか大恐慌を引き起こすトリガーが見当たらなくなっている。 ２．経済報道と株式市場の著しい乖離 株式市場は、実際には経済活動で生じる余裕資金（余剰マネー）で成り立っている。これは現場感覚に落とせ

 初版　2021.06.27　改版2023.9.2 １．長期的な視点での日本株投資 　90年代のバブル崩壊以降、日本のマーケットは下降トレンドを突き進んできた。その一方、アベノミクス以降は未曾有の金融緩和により日経は３万円を超えるまでに上昇しているが、未来軸で見た日本は悲観一色であることには変わりない。とはいえ、日本政府と日本銀行は、景気や株価が低迷すれば更なる金融緩和を打ってくること。日本の優良企業の経営環境がグローバル化したことで、30年前なら膨大な赤字を垂れ流しそうな景気悪化局面でさえ好決算を維持できるほどに売上やコスト面で筋肉質な経営が出来るようになったこと。このため、日経市場がアベノミクス前に戻ることは考え難くなった。 ２．社会民主主義である日本株投資の難しさ 日本の製造業には世界有数の技術力やシェアを保有している企業が無数にあるが、そういった優良といえる企業であっても、利益水準が低く株主還元を疎かにしていることが少なくない。 日本企業の経営者は、日本国民から社会的責任を強いられ、株主より、従業員の雇用や地域経済の安定性を求められてしまう。そのため、大抵の経営者は経営のプロに徹することなく労働者代表となってしまう。会社経営の構造も経営層と労働者層の境目が希薄なボトムアップスタイルが主流で、米国流のトップダウン式資本主義と一線を画している。会社として成長戦略を打ち出しても、それぞれの部署が自分たちの自己権益を守る部分最適に走ってしまう。人事においても後先を考えない猿山のボス猿争いのような配置を当たり前のように繰り返している。 ここでジャック・ウェルチを添えておく 「自分の地位を守るために嘘をついたり、昇格した同僚をうらやんだり、人になにかをさせるために無駄なルールをつくったりと、そういう「さもしい体裁を涼しく整える魂胆」が会社に政治を持ち込み、スローダウンさせ、やがて企業が死んでいく」 ３．日本株投資の選定基準 一般的に優秀なビジネスモデルの定義は、「①他社が真似できない特殊な技術や商品がある。②消費者からの圧倒的というべき信頼やブランド力を勝ち得ている。　③シェアを独占しているため、他社が参入しても勝ち目がない。④国策事業として政府に守られている。」などであろう。しかし、上記要素を満たせば、その銘柄が投資対象になるほど日本株投資は単純ではない。実際には、以

 　21世紀中盤に成長が見込める産業は、脱炭素、AI・ロボット、電子マネー、そして医療の４分野が想定される。これら産業のそれぞれについて今後の動向について考えてみた。 １．脱炭素関連 ①脱炭素社会 　脱炭素は、地球温暖化という観点からは今後避けられないテーマとなるだろう。とはいえ、大多数の発展途上国は脱炭素より自国の発展を優先させざるを得ないのでエネルギー需要は依然として強く、国連気候変動枠組条約（COP21）などの取り組みだけではこの問題が解決できず、世界全体としての二酸化炭素の排出量抑制はおのずと限られてくる。 脱炭素の本格的な取り組みは、全世界で地球温暖化が人々の日常生活に深刻な影響をもたらした時であり、それまでは今の状況がダラダラ続く可能性が高い。言い換えれば、コロナ禍のように世界が一丸となって危機意識を共有されるようになって初めて、世界中の人々が、本気になって脱炭素への取り組みを加速していくのであろう。そういった脱炭素の取り組みについては、以下が想定できる。 ・すべての家庭、ビル、工場に対し、太陽光発電のような自家発電設置の義務化と電力自給自足の促進 ・すべての製品に対しソーラー等の発電機能の内蔵を義務化 ・自動車と飛行機、列車、船舶、軍事機器にも自家発電、そして二酸化炭素をださない燃料やエンジンの仕組み導入し排出量ゼロへの取り組みの厳格化 →これらの施策が軌道に乗れば、特定産業でバブルを引き起しながら、汎用製品は中国、高級品はドイツや米国がシェアを握り、日本メーカはその基幹部品で市場を独占することが想定される。現時点では、どの企業がその波に乗れるかを特定することは難しい。さらにいつ頃、こういった状況になるのかの想定すら難しい。 ②再生可能エネルギー（発電方法の転換） 　再生可能エネルギーには、風力発電、太陽光発電、地熱発電などがあるが、どれも火力発電に対抗できるほどの発電量を確保することは困難である。再生化エネルギーが本当意味で浸透するには、もう一段上の革命的な技術革新が必要とされる。この分野では、もしかしたら長期低迷しているが技術力のあるGEヴェルノバの活躍も期待できるかもしれない。 ③電気自動車 脱炭素の波に乗って、ガソリン車から電気自動車への切り替えが進んでいる。しかし、一定数以上の普及は、電力供給及び廃車処理の問題などを深刻にさせてしまう。さらに