有閑族の隠れ家投資ぶろぐ

  （REITと不動産投資の相違）  人口減少社会における不動産投資の考え方として、不動産投資というのは株式市場のような玉石混合の混じった市場でもあるにも関わらず、物件情報に透明性がないので、プロ的な要素を持った投資家が優位になりやすい。 　同じ不動産投資でもREITは、比較的株式のように情報に対する透明性が高いだけでなく、投資信託としての社会的責任を負わされているので、投資家を欺いて多額な損を与えるような商品設計を行えば、そのこと自体が社会問題となり、金融庁は認可基準が厳しくするなどの法的整備を余儀なくさせられてしまう。 　実際、REITが倒産して多額な損を被るような暴落はリーマンショックなコロナショックなどの特殊経済環境を除いて起きていない。 （メリットとデメリット） 　そういった視点でREIT分析を試みると。 メリット１：大都市圏の優良物件が多い その理由として、 ①大都市圏の不動産は概して需要が高いため空室率が低い。②そして、需要の高さから流動性も高い。さらに③人口減社会といえども大都市圏内には世界各国の資金が流入することで地価上昇が見込めやすい。強いては、それが不動産価格上昇や賃料価格上昇を呼び込みやすい。 メリット２：投資商品としての代替 REIT物件のほとんどは、ビルの立地や建物の属性から選定しており、その観点から特に東京都心5区に集中しやすく、実際賃貸オフィスビルのうち約10%の床を所有していると言われている。また、新耐震基準・中小規模ビルの所有割合が相対的に高く。物件そのものが投資資産として活用できる。 　このため、物件の価値が上昇した場合、①一部の物件売却により利益を確定することができる。また、②市場環境変化によるポートフォリオの再構築などの投資戦略の見直し、③有利子負債の圧縮なども比較的容易に行える環境を整えている。 デメリット：金利上昇に弱い 　 REITは、投資家から集めた資金だけでなく、レバレッジをかけるために銀行からの借入れなどを行っている。したがって、金利が上昇すると、その借入金の利息負担が増加するだけでなく、借入金の早期返却を求められたりすることも想定されるなどのREIT収益を減らす要因がある。 また、金利が上昇することで、REITと他の金融商品との間の利回りの差（スプレッド）が縮小し、投資家がより安定的な国債などの他の金融商品へと

１．米国市場の弱肉強食の非情さ ここ40年間、ダウは右肩上がりを続けている。このため、米国株に投資をすれば無条件に儲かりそうなイメージを持たれやすいが、米国株は日本以上に企業業績と連動しており、米国市場が上昇相場であっても、企業の経営状態の思わしくなければ、非情なまでにその銘柄の株価を奈落その底に突き落としてしまう。甘えの許さない米国市場では、長期間に渡って インデックスと連携して上昇する銘柄など殆どない。 ２．銘柄分析 ①ファンダメンタル分析の無意味さ 株価が上昇しやすい銘柄は未来に輝くような期待値のある企業であり、投資家は無意識に企業における現在および数年後の企業業績を逆算している。こういった期待値は、①企業が販売する商品の将来性　②増収増益を繰り返すことでの投資家からの安心感　などにより投資家からの高い評価を蓄積していくことで芽生えてくる。そういった期待を獲得した銘柄には投資家から多くの資金が流れ込んでくる。たとえ、決算が一時的に振るわなくても将来期待値が高い銘柄の株価は下がらない。一方、現状の業績が良くても未来の業績が尻すぼみになると判断される場合には低PERで放置される。このように株価は投資家の期待値という非定量的な信用具合の評価基準で上下に変動し、そのブレ幅は、PERは10倍以下から30倍後半まで約４倍近くに及ぶ。これだけの開きがあれば収益や財務分析などのファンダメンタル分析で株価を予想しても期待通りの株価など得られない。 ②IT業界の超高収益モデルが時価総額を天空にした 2010年中頃から、GAFAM等がIT分野で独占的なシェアを獲得したことで、製造業が到底太刀打ちできない高収益率ビジネスを展開できるようになり、時価総額を天空の領域に導いた。さらに、コカ・コーラやマクドナルドなどもフランチャイズのような形式を取り入れて、低収益の事業分野を最大限に切り離して利益率の底上げをしながら株価の底上げを図っている。昨今の時価総額上位銘柄はこういった高収益ビジネスでかつ独占的な地位を築いた企業に集中している。 ③「成長性」が株価上昇の根源 　株価は常に現況におけるすべての材料を織り込んでいる。現状のPERや高収益ビジネスだけで上昇軌道を描けるものではない。市場が嫌うのは飽和であり成熟であり、いつでも市場は、企業側にさらなる好材料か更なる成長期待を求めてくる。 こう

 １．長期的な視点での日本株投資 　90年代のバブル崩壊以降、日本のマーケットは下降トレンドを突き進んできた。その一方、アベノミクス以降は未曾有の金融緩和により日経は３万円を超えるまでに上昇しているが、未来軸で見た日本は悲観一色であることには変わりない。とはいえ、日本政府と日本銀行は、景気や株価が低迷すれば更なる金融緩和を打ってくること。日本の一部の優良企業がグローバル市場で収益をバランシング化できるようになったことで日本国又は一国の経済状況に依存しない経営スタイルを確立したことで、30年前なら膨大な赤字を垂れ流しそうな景気悪化局面でさえ好決算を維持できるほどに売上やコスト面で筋肉質な経営が出来るようになった。日本株投資においても世界は一つに集約され始めているのである。 ２．社会民主主義である日本株投資の難しさ 日本の製造業には世界有数の技術力やシェアを保有している企業が無数にあるが、そういった優良といえる企業であっても、利益水準が低く株主還元を疎かにしていることが少なくない。 日本企業の経営者は、日本国民から社会的責任を強いられ、株主より、従業員の雇用や地域経済の安定性を求められてしまう。そのため、大抵の経営者は経営のプロに徹することなく労働者代表となってしまう。会社経営の構造も経営層と労働者層の境目が希薄なボトムアップスタイルが主流で、米国流のトップダウン式資本主義と一線を画している。会社として成長戦略を打ち出しても、それぞれの部署が自分たちの自己権益を守る部分最適に走ってしまう。人事においても後先を考えない猿山のボス猿争いのような配置を当たり前のように繰り返している。 ここでジャック・ウェルチを添えておく 「自分の地位を守るために嘘をついたり、昇格した同僚をうらやんだり、人になにかをさせるために無駄なルールをつくったりと、そういう「さもしい体裁を涼しく整える魂胆」が会社に政治を持ち込み、スローダウンさせ、やがて企業が死んでいく」 　このことは日本株投資において、投資のプロに徹底できるオーナー系企業以外投資対象になりにくいことを示唆している。 ３．日本株投資の選定基準 一般的に優秀なビジネスモデルの定義は、「①他社が真似できない特殊な技術や商品がある。②消費者からの圧倒的というべき信頼やブランド力を勝ち得ている。　③シェアを独占しているため、他社が参入しても勝ち

  日本経済における報道で例えば　「一部の自動車メーカーが工場を停止した影響で個人消費が振るわず、成長率は物価の変動を除いた実質でマイナスになると予想される」などおなじみのように経済状況が振るわない報道がされている。財務省が提供する国際収支報告においても経常収支は黒字を維持しているが、貿易は状態的に赤字が続いている。貿易立国の日本という立ち位置は消え去っていて，日本の国力低下を危惧する一方で、企業決 算においてはこのところ過去最高益の更新を繰り返している。 　このことは、国内の景況感で企業業績を論じることが出来なくなっていることの表れである。 　世間のニュースと企業業績は全く異なるベクトルで動いている。そうでなければ、トヨタの決算で売上４５兆円、営業利益５兆円などというような結果を出すことは到底できない。このようにグローバル企業は、まさに国内景気ではなく、西欧、米国、中国、東南アジアなど世界市場と向き合って、それぞれにバランシングをかけながら売上調整を行っているに過ぎない。実際、トヨタの売上の 75% は海外売上である。 　投資を考える上では人口減少が深刻な日本で活躍している企業に焦点を向けるのではなく、世界で優位なビジネスを展開し、海外売上の比率が高い企業に目を向けた方が長期的には確実な成果をもたらす可能性が高い。その最たる企業がコカ・コーラやＰ＆Ｇ、そしてマクドナルド、そして GAFAM などの米国最強軍団企業群であろう。 　リーマンショックやコロナ禍などの超金融緩和の副作用で、世界中でインフレが深刻化している。 　こういった状況を恩恵として逆手にとっているのが、まさに優良で経営力の高いグローバル企業に他ならない。 　今や投資家にとっては、一国の経済ニュースに頼るのではなく、世界は一つという視点で分析していくことが必要なのかもしれない。

日本経済の不振を語るうえで必ず出てくるのが「失われた20年」であり、今もってバブル崩壊の後遺症ばかりクローズアップされている。 しかし、実際は2010年頃からバブル後遺症ではなく、少子高齢化という経済への下押し圧力が日本経済を不安定にさせている。 2013年からスタートした超金融緩和はデフレ解消を目的とした劇薬のはずだったが、年を追って強まる経済の下押し圧力に相殺されてしまっている。 　超金融緩和政策で日経平均がバブル超えをした時でさえ、少子高齢化による下押し圧力に日本経済が勝ってはいない。金融緩和の効果は、余剰マネーの享受に対する「強いものはより強く弱いものはより弱く」の状態をつくっただけに過ぎない。 大都市圏の一部の不動産価格が市場最高値を記録する一方、リゾート地の廃墟化、弱小地方都市のゴースト化、さらには都心の片隅の空きテナント化の進行。まるで潮が引くように年を追ってそのエリアが拡大している。 　株価も一部の銘柄だけは天空を這うように上昇している一方、これら恩恵を享受していない大多数の銘柄が横たわっている。 国立社会保障・人口問題研究所が推計した人口統計（2040年）によると、ざっくり言えば首都圏（次点で3大都市圏）以外は深刻な人口減少を起こすらしい。北海道は札幌以外が全滅、東北は仙台以外が全滅、南九州、北陸、四国はほぼ全滅となる見込み。 さらに地域間での学力の差も深刻になる。都心は東大を筆頭に日本を代表する大学を目指した受験戦争がこれ以降も続く。地方においては偏差値を維持できるような学生数を保持できず、受験競争する土壌さえ備わっていない。それに乗じて大学側では海外に真似るべく人材の多様性という名目による推薦入試の乱発で定員をごまかそうとしている。まさに未来に向けた国力の低下政策としか言いようがない。こうなったら地方再興など全くと言って不可能である。そもそもパワーと能力にある人材が不足しているのである。 　まさに二極化社会、格差社会への突入となるが、日本政府はそんな状況を容認することはなく、地方への配分を促すために年収や資産のレベルに応じて理不尽なくらいの増税政策を打ち出してくるのは間違いない。 これらを解決する手段として必ず出てくるのが移民政策の推進である。移民問題は経済成長の観点から今後の日本においては避けて通れない課題になるのは間違いない。とはいえ、西欧

  株主優待投資という投資カテゴリがある。株主優待に積極的な企業に投資して日常生活の出費の足しにする。投資家には人気の分野で、書店には数多くの本が並び、ネットでは無数のブログが投稿されている。しかし、私は株主優待投資という投資手法に少し疑問を感じてしまう。 　そもそも投資視点で見れば、株主優待をする銘柄のほとんどは内需系であり、サービス企業が多い。これから日本が深刻な人口減少社会に向かっていくことを考慮すれば株価上昇は期待できるものではない。割高な時に購入すると 10 年分の配当と株主優待分が吹っ飛びかねない。   　さらに優待品といっても提供される商品がせいぜい 2000 円～ 3000 円に満たない。クオカードなどの金券の場合、 500 円～ 1000 円程度である。これを利回り換算すると 0.5% ～ 2.0% に過ぎないのが殆どである。 　商品系の優待に至っては、自社製品 2000 円～ 3000 円分を詰め合わせでプレゼントするのが典型的なパターンであるが、定価ベースなので商品数は少なく、同じものを近くのスーパーで購入したら、その７掛け程度で購入できてしまうためお得感に乏しい。もし優待品が、定価ベースで 5000 円～ 10000 円分の提供ならお得感がいっぱいになるのだが。 　それだけしかない株主優待に対し、本やブログでは面白おかしく記事を載せている。ただ、松屋、吉野家、マクドナルドなどの飲食系優待は年に 10 ～ 20 食分の食事優待券を提供してくれるので、数社分購入すれば食べきれない位のボリュームの優待券が手元に届くことになる。それでも冷静に利回り換算すると１ % ～ 2% 程度に過ぎない。   　株主優待投資というのは、結局のところキャピタルゲイン狙いではなく、株主優待のプレゼントを目的に盲目的に購入している過ぎない。   　とはいっても、私自身も株主優待ではないが、株式総会後の懇親会を楽しみにセガサミー株を保有していたことがある。株主総会に出席すると、電動歯ブラシなど 1000 円程度のお土産がもらえ、その後役員との懇親会名目でホテル立食パーティー（約 3000 円～ 5000 円程度）が開かれていた。金額にすると大したことはないのだが、無料でホテルのおいしい料理をバイキング形式で食べられるというお得感からプライスレスな気