有閑族の隠れ家投資ぶろぐ

  （REITと不動産投資の相違）  人口減少社会における不動産投資の考え方として、不動産投資というのは株式市場のような玉石混合の混じった市場でもあるにも関わらず、物件情報に透明性がないので、プロ的な要素を持った投資家が優位になりやすい。 　同じ不動産投資でもREITは、比較的株式のように情報に対する透明性が高いだけでなく、投資信託としての社会的責任を負わされているので、投資家を欺いて多額な損を与えるような商品設計を行えば、そのこと自体が社会問題となり、金融庁は認可基準が厳しくするなどの法的整備を余儀なくさせられてしまう。 　実際、REITが倒産して多額な損を被るような暴落はリーマンショックなコロナショックなどの特殊経済環境を除いて起きていない。 （メリットとデメリット） 　そういった視点でREIT分析を試みると。 メリット１：大都市圏の優良物件が多い その理由として、 ①大都市圏の不動産は概して需要が高いため空室率が低い。②そして、需要の高さから流動性も高い。さらに③人口減社会といえども大都市圏内には世界各国の資金が流入することで地価上昇が見込めやすい。強いては、それが不動産価格上昇や賃料価格上昇を呼び込みやすい。 メリット２：投資商品としての代替 REIT物件のほとんどは、ビルの立地や建物の属性から選定しており、その観点から特に東京都心5区に集中しやすく、実際賃貸オフィスビルのうち約10%の床を所有していると言われている。また、新耐震基準・中小規模ビルの所有割合が相対的に高く。物件そのものが投資資産として活用できる。 　このため、物件の価値が上昇した場合、①一部の物件売却により利益を確定することができる。また、②市場環境変化によるポートフォリオの再構築などの投資戦略の見直し、③有利子負債の圧縮なども比較的容易に行える環境を整えている。 デメリット：金利上昇に弱い 　 REITは、投資家から集めた資金だけでなく、レバレッジをかけるために銀行からの借入れなどを行っている。したがって、金利が上昇すると、その借入金の利息負担が増加するだけでなく、借入金の早期返却を求められたりすることも想定されるなどのREIT収益を減らす要因がある。 また、金利が上昇することで、REITと他の金融商品との間の利回りの差（スプレッド）が縮小し、投資家がより安定的な国債など...

１．長期的な視点での日本株投資のトレンド 株式市場は日々のニュースで上下するが、長期的な視点で眺めるとそこには数十年にわたるトレンドが存在している。東証を例に挙げると、戦後(1949年)の再開から40年間に300倍近い上昇トレンドを築いた。その後は、25年間にわたる下降トレンドを経験し、2013年のアベノミクスから再び上昇トレンドに転換し現在に至っている。1989年のバブル高値は戦後の高度成長期の終焉を示唆するものであり、2013年からの上昇トレンドは、異次元金融緩和によるか余剰マネーが作りあげた上昇相場である。日々のニュースで伺い知ることが出来ないが、歴史からみるにトレンドは行くところまで行って終焉を迎える。これの暗示することは、異次元金融緩和による副作用がどうしようもない状態まで表面化したときにこそ、今の上昇トレンドが終了するということが妥当な考えなのかもしれない。そういった点では、マクロという点では、日本株の投資には妙味があろう。 ２．日本的経営の特徴 日本株の投資において、事業内容が良いとかエリート企業であるかという理由で銘柄選びをするのは好ましいとはいえない。そもそも、日本企業の経営者は日本国としての社会性民主主義の責任を強いられる。このため、歴史のある企業であればあるほど、従業員の雇用や地域経済の安定性を大事にする事を求められ、株主還元を後回しさせられやすい。また、大抵の経営者は経営能力というよりバランスのある人が求められ、米国のように経営のプロに徹し非常になることはできない。むしろ労働者代表の立場を留まることになる。このため、会社として成長戦略を打ち出しても、そもそも経営人が経営の素人によって運営されていることから、それなりの結果しか望めない。このため、銘柄選びには相当に留意しないと10年、20年持ち続けても日経平均の上昇とは裏腹に株価が一向に上向かないというケースに見舞われてしまう。 ３．日本株投資の選定基準 ①海外売上比率：日本の人口推移を踏まえれば、内需型の産業に長期的な右肩上がりは見込めない。そうなると、海外の売上比率が高い企業を選ぶ。 ②圧倒的な製品力：「他社が真似できない特殊な技術や商品で高い参入障壁を築き、中間財など比較的目立たない分野に特化している。　 ③「オーナー企業」又は独裁的な経営：創業家は小さな町工場や商店から様々な試練を乗り越...

  日本経済における報道で例えば　「一部の自動車メーカーが工場を停止した影響で個人消費が振るわず、成長率は物価の変動を除いた実質でマイナスになると予想される」などおなじみのように経済状況が振るわない報道がされている。財務省が提供する国際収支報告においても経常収支は黒字を維持しているが、貿易は状態的に赤字が続いている。貿易立国の日本という立ち位置は消え去っていて，日本の国力低下を危惧する一方で、企業決 算においてはこのところ過去最高益の更新を繰り返している。 　このことは、国内の景況感で企業業績を論じることが出来なくなっていることの表れである。 　世間のニュースと企業業績は全く異なるベクトルで動いている。そうでなければ、トヨタの決算で売上４５兆円、営業利益５兆円などというような結果を出すことは到底できない。このようにグローバル企業は、まさに国内景気ではなく、西欧、米国、中国、東南アジアなど世界市場と向き合って、それぞれにバランシングをかけながら売上調整を行っているに過ぎない。実際、トヨタの売上の 75% は海外売上である。 　投資を考える上では人口減少が深刻な日本で活躍している企業に焦点を向けるのではなく、世界で優位なビジネスを展開し、海外売上の比率が高い企業に目を向けた方が長期的には確実な成果をもたらす可能性が高い。その最たる企業がコカ・コーラやＰ＆Ｇ、そしてマクドナルド、そして GAFAM などの米国最強軍団企業群であろう。 　リーマンショックやコロナ禍などの超金融緩和の副作用で、世界中でインフレが深刻化している。 　こういった状況を恩恵として逆手にとっているのが、まさに優良で経営力の高いグローバル企業に他ならない。 　今や投資家にとっては、一国の経済ニュースに頼るのではなく、世界は一つという視点で分析していくことが必要なのかもしれない。

日本経済の不振を語るうえで必ず出てくるのが「失われた20年」であり、今もってバブル崩壊の後遺症ばかりクローズアップされている。 しかし、実際は2010年頃からバブル後遺症ではなく、少子高齢化という経済への下押し圧力が日本経済を不安定にさせている。 2013年からスタートした超金融緩和はデフレ解消を目的とした劇薬のはずだったが、年を追って強まる経済の下押し圧力に相殺されてしまっている。 　超金融緩和政策で日経平均がバブル超えをした時でさえ、少子高齢化による下押し圧力に日本経済が勝ってはいない。金融緩和の効果は、余剰マネーの享受に対する「強いものはより強く弱いものはより弱く」の状態をつくっただけに過ぎない。 大都市圏の一部の不動産価格が市場最高値を記録する一方、リゾート地の廃墟化、弱小地方都市のゴースト化、さらには都心の片隅の空きテナント化の進行。まるで潮が引くように年を追ってそのエリアが拡大している。 　株価も一部の銘柄だけは天空を這うように上昇している一方、これら恩恵を享受していない大多数の銘柄が横たわっている。 国立社会保障・人口問題研究所が推計した人口統計（2040年）によると、ざっくり言えば首都圏（次点で3大都市圏）以外は深刻な人口減少を起こすらしい。北海道は札幌以外が全滅、東北は仙台以外が全滅、南九州、北陸、四国はほぼ全滅となる見込み。 さらに地域間での学力の差も深刻になる。都心は東大を筆頭に日本を代表する大学を目指した受験戦争がこれ以降も続く。地方においては偏差値を維持できるような学生数を保持できず、受験競争する土壌さえ備わっていない。それに乗じて大学側では海外に真似るべく人材の多様性という名目による推薦入試の乱発で定員をごまかそうとしている。まさに未来に向けた国力の低下政策としか言いようがない。こうなったら地方再興など全くと言って不可能である。そもそもパワーと能力にある人材が不足しているのである。 　まさに二極化社会、格差社会への突入となるが、日本政府はそんな状況を容認することはなく、地方への配分を促すために年収や資産のレベルに応じて理不尽なくらいの増税政策を打ち出してくるのは間違いない。 これらを解決する手段として必ず出てくるのが移民政策の推進である。移民問題は経済成長の観点から今後の日本においては避けて通れない課題になるのは間違いない。とはいえ、西欧...

  株主優待投資という投資カテゴリがある。株主優待に積極的な企業に投資して日常生活の出費の足しにする。投資家には人気の分野で、書店には数多くの本が並び、ネットでは無数のブログが投稿されている。しかし、私は株主優待投資という投資手法に少し疑問を感じてしまう。 　そもそも投資視点で見れば、株主優待をする銘柄のほとんどは内需系であり、サービス企業が多い。これから日本が深刻な人口減少社会に向かっていくことを考慮すれば株価上昇は期待できるものではない。割高な時に購入すると 10 年分の配当と株主優待分が吹っ飛びかねない。   　さらに優待品といっても提供される商品がせいぜい 2000 円～ 3000 円に満たない。クオカードなどの金券の場合、 500 円～ 1000 円程度である。これを利回り換算すると 0.5% ～ 2.0% に過ぎないのが殆どである。 　商品系の優待に至っては、自社製品 2000 円～ 3000 円分を詰め合わせでプレゼントするのが典型的なパターンであるが、定価ベースなので商品数は少なく、同じものを近くのスーパーで購入したら、その７掛け程度で購入できてしまうためお得感に乏しい。もし優待品が、定価ベースで 5000 円～ 10000 円分の提供ならお得感がいっぱいになるのだが。 　それだけしかない株主優待に対し、本やブログでは面白おかしく記事を載せている。ただ、松屋、吉野家、マクドナルドなどの飲食系優待は年に 10 ～ 20 食分の食事優待券を提供してくれるので、数社分購入すれば食べきれない位のボリュームの優待券が手元に届くことになる。それでも冷静に利回り換算すると１ % ～ 2% 程度に過ぎない。   　株主優待投資というのは、結局のところキャピタルゲイン狙いではなく、株主優待のプレゼントを目的に盲目的に購入している過ぎない。   　とはいっても、私自身も株主優待ではないが、株式総会後の懇親会を楽しみにセガサミー株を保有していたことがある。株主総会に出席すると、電動歯ブラシなど 1000 円程度のお土産がもらえ、その後役員との懇親会名目でホテル立食パーティー（約 3000 円～ 5000 円程度）が開かれていた。金額にすると大したことはないのだが、無料でホテルのおいしい料理をバイキング形式で食べ...