有閑族の隠れ家投資ぶろぐ

  （REITと不動産投資の相違）  人口減少社会における不動産投資の考え方として、不動産投資というのは株式市場のような玉石混合の混じった市場でもあるにも関わらず、物件情報に透明性がないので、プロ的な要素を持った投資家が優位になりやすい。 　同じ不動産投資でもREITは、比較的株式のように情報に対する透明性が高いだけでなく、投資信託としての社会的責任を負わされているので、投資家を欺いて多額な損を与えるような商品設計を行えば、そのこと自体が社会問題となり、金融庁は認可基準が厳しくするなどの法的整備を余儀なくさせられてしまう。 　実際、REITが倒産して多額な損を被るような暴落はリーマンショックなコロナショックなどの特殊経済環境を除いて起きていない。 （メリットとデメリット） 　そういった視点でREIT分析を試みると。 メリット１：大都市圏の優良物件が多い その理由として、 ①大都市圏の不動産は概して需要が高いため空室率が低い。②そして、需要の高さから流動性も高い。さらに③人口減社会といえども大都市圏内には世界各国の資金が流入することで地価上昇が見込めやすい。強いては、それが不動産価格上昇や賃料価格上昇を呼び込みやすい。 メリット２：投資商品としての代替 REIT物件のほとんどは、ビルの立地や建物の属性から選定しており、その観点から特に東京都心5区に集中しやすく、実際賃貸オフィスビルのうち約10%の床を所有していると言われている。また、新耐震基準・中小規模ビルの所有割合が相対的に高く。物件そのものが投資資産として活用できる。 　このため、物件の価値が上昇した場合、①一部の物件売却により利益を確定することができる。また、②市場環境変化によるポートフォリオの再構築などの投資戦略の見直し、③有利子負債の圧縮なども比較的容易に行える環境を整えている。 デメリット：金利上昇に弱い 　 REITは、投資家から集めた資金だけでなく、レバレッジをかけるために銀行からの借入れなどを行っている。したがって、金利が上昇すると、その借入金の利息負担が増加するだけでなく、借入金の早期返却を求められたりすることも想定されるなどのREIT収益を減らす要因がある。 また、金利が上昇することで、REITと他の金融商品との間の利回りの差（スプレッド）が縮小し、投資家がより安定的な国債など...

１．長期的な視点での日本株投資のトレンド 株式市場は日々のニュースで上下するが、長期的な視点で眺めるとそこには数十年にわたるトレンドが存在している。東証を例に挙げると、 ①戦後(1949年)の再開から40年間に300倍近い上昇 ②その後、25年間にわたる下降トレンド ③ 2013年のアベノミクスから再び上昇トレンドに転換し現在に至る。 　1989年のバブル高値は戦後の高度成長期の終焉を示唆するものであり、2013年からの上昇トレンドは、異次元金融緩和によるか余剰マネーが作りあげた上昇相場である 　日々のニュースで伺い知ることが出来ないが、歴史からみるにトレンドは行くところまで行って終焉を迎える。そういった点では、マクロという点では、日本株の投資には妙味がある。 ２．日本型経営の特徴 　そもそも、日本の主要企業の事業は社会インフラであり、経営者は日本国としての社会的責任を求められる。歴史のある企業であればあるほど、従業員の雇用や地域経済の安定性を求められ、 米国のように経営のプロに徹することができない。 実際、日本企業の経営者は労働者の代表に過ぎず、一般職員との能力差は大きくないことから、ボトムアップ経営を敷いている事が多 く、 経営能力というより人格者でバランスのある人が求められる。日本企業は米国企業のように必ずしも利益優先ではない。 ３．日本株投資の選定基準　パターン1 　日本企業の強みは、素材や部品産業に欧米企業が太刀打ちできない技術や製造ノウハウを持っている企業が少なくない。   こういった条件下で、以下に着目をする。 ①海外売上比率：少子高齢化を踏まえれば、内需型産業に長期的な売上増は望めない。海外売上比率が高い企業を選ぶ。 ②圧倒的な製品力：「海外企業が真似できない 参入障壁の高い 特殊な技術や商品」を提供できる会社。　 ③「オーナー企業」又は独裁的な経営：これら企業はサラリーマン経営者より株主の視点で経営ができる。実際、日本の優良企業のほとんどはオーナー企業はオーナーまたはそれに近い企業である。例として、信越化学工業は厳密にはオーナーではないが、金川会長という存在があった。ファナックは稲葉親子という存在がある。それ以外でもトヨタ、京セラ、村田製作所、HOYAなどは全てオーナー企業である。 ④財務が超健全、かつ長年に渡って売上や利益の成長を継続：売...

  日本経済における報道で例えば　「一部の自動車メーカーが工場を停止した影響で個人消費が振るわず、成長率は物価の変動を除いた実質でマイナスになると予想される」などおなじみのように経済状況が振るわない報道がされている。財務省が提供する国際収支報告においても経常収支は黒字を維持しているが、貿易は状態的に赤字が続いている。貿易立国の日本という立ち位置は消え去り，日本の国力低下を危惧する一方で、企業決 算においてはこのところ過去最高益の更新を繰り返している。 　このことは、国内の景況感で企業業績を論じることが出来なくなっていることの表れである。 　世間のニュースと企業業績は全く異なるベクトルで動いている。そうでなければ、トヨタの決算で売上４５兆円、営業利益５兆円などというような結果を出すことは到底できない。グローバル企業は、まさに国内景気ではなく、西欧、米国、中国、東南アジアなど世界市場と向き合って、それぞれにバランシングをかけながら売上調整を行っているに過ぎない。実際、トヨタの売上の 75% は海外売上である。 　投資を考える上では人口減少が深刻な日本で活躍している企業に焦点を向けるのではなく、世界で優位なビジネスを展開し、海外売上の比率が高い企業に目を向けた方が長期的には確実な成果をもたらす可能性が高い。その最たる企業がコカ・コーラやＰ＆Ｇ、そしてマクドナルド、そして GAFAM などの米国最強軍団企業群であろう。 　今や投資家にとっては、一国の経済ニュースに頼るのではなく、世界は一つという視点で分析していくことが必要とされ始めている。

  株主優待投資という投資カテゴリがある。株主優待に積極的な企業に投資して日常生活の出費の足しにする。投資家には人気の分野で、書店には数多くの本が並び、ネットでは無数のブログが投稿されている。しかし、私は株主優待投資という投資手法に少し疑問を感じてしまう。 　そもそも投資視点で見れば、株主優待をする銘柄のほとんどは内需系であり、サービス企業が多い。これから日本が深刻な人口減少社会に向かっていくことを考慮すれば株価上昇は期待できるものではない。割高な時に購入すると 10 年分の配当と株主優待分が吹っ飛びかねない。   　さらに優待品といっても提供される商品がせいぜい 2000 円～ 3000 円に満たない。クオカードなどの金券の場合、 500 円～ 1000 円程度である。これを利回り換算すると 0.5% ～ 2.0% に過ぎないのが殆どである。 　商品系の優待に至っては、自社製品 2000 円～ 3000 円分を詰め合わせでプレゼントするのが典型的なパターンであるが、定価ベースなので商品数は少なく、同じものを近くのスーパーで購入したら、その７掛け程度で購入できてしまうためお得感に乏しい。もし優待品が、定価ベースで 5000 円～ 10000 円分の提供ならお得感がいっぱいになるのだが。 　それだけしかない株主優待に対し、本やブログでは面白おかしく記事を載せている。ただ、松屋、吉野家、マクドナルドなどの飲食系優待は年に 10 ～ 20 食分の食事優待券を提供してくれるので、数社分購入すれば食べきれない位のボリュームの優待券が手元に届くことになる。それでも冷静に利回り換算すると１ % ～ 2% 程度に過ぎない。   　株主優待投資というのは、結局のところキャピタルゲイン狙いではなく、株主優待のプレゼントを目的に盲目的に購入している過ぎない。   　とはいっても、私自身も株主優待ではないが、株式総会後の懇親会を楽しみにセガサミー株を保有していたことがある。株主総会に出席すると、電動歯ブラシなど 1000 円程度のお土産がもらえ、その後役員との懇親会名目でホテル立食パーティー（約 3000 円～ 5000 円程度）が開かれていた。金額にすると大したことはないのだが、無料でホテルのおいしい料理をバイキング形式で食べ...