空き家増加とREITの逆相関関係

 

株株式会社野村総合研究所のリポート

https://www.nri.com/jp/news/newsrelease/lst/2024/cc/0613_1

では、日本における空き家事情の今後の深刻性が報告されている。

1．新設住宅着工戸数（2024～2040年度の予測）

「新設住宅着工戸数は、2023年度の80万戸から、2030年度には77万戸、2040年度には58万戸と減少していく見込み」

　これは不動産だけでなく、住宅メーカーや建築資材業者にも影響する予測であり、当然であるがその分を単価の上昇で補っていくのは十分に予想できる。

2．空き家数と空き家率（2028～2043年の予測）

「空家数は2023年：352万戸、2028年：473万戸、2033年：616万戸、2028年：768万戸、2043年：917万戸と指数的に増えていく見込み」

　新築住宅が減って空き家もへる。双方が大きくダウンすることが考えられないので、新築住宅の着工件数は野村総研の予想より幾分多めに推移していくことであろう。それは、そもそも日本の住宅は安く作っているので、欧米のように長期にわたって利用できるものになっていない。なので、空き家ではなく、住めない又は住みたくない家が空き家として膨張するというのが正しいのであろう。それに引きずられて優良な中古住宅も安く手放すケースも十分に想定できる。

商業ベースでの過剰な不動産供給

 これだけ空き家が増える現状でRIETに少なからずの影響を与えるのは間違いないだろう。つまるところ、RIET投資はそれほどの旨味は享受できない可能性は高い。REITは都市開発案件とリンクしていることが多いが、地方の場合、その都市開発が10年や20年に渡って安定的な家賃収入を継続できるとは思えない。テナントは多くの人々が行き交う場所であることが前提で不動産の価値が成り立つからだ。

都心部においては、一見、人口減少の影響は受けないように感じられるが、街ごとに似たような都市開発を行ない過ぎている。明らかに供給過多である。さらには、そこに林立するマンション群も一般のサラリーマンが購入できないほどの値段が高騰している。つまるところ、富裕外国人の力を借りなければ供給＞＞＞需要であり、それに相応しておしゃれなモールも商売が成り立たなくなる。都市開発をしてもそれに見合った需要を維持できない。実際、都心部でも、代官山、汐留などのように空き室が目立つようになっており、それ以外の地域にも拡がっている。

長期目線のREIT投資

　不動産の過剰供給に逆行するよう日本政府は市場に金をばらまき続けていくのであろう。これは不動産業界のためではなく、少子高齢化における円滑な経済維持のためだ。不動産業界は政府が拠出する余剰マネーを利用し、新しい魅力的な都市開発や住宅を提供し続ける。その一方、ひと世代古い不動産に人が集まらず、空きが目立つようになる。

　REITに関しては、発売当初はそれなりに堅調な利回りと市場値を維持するが対象物件を乗り換えていかないと、市場値が緩やかな右下がりになる。しかし、REITの活用範囲は、産業界にも拡大していく。端的な例は、製造業等とのリンクである。工場施設をRIET化しその賃貸料を投資家に分配する動きである。そういった方向を踏まえながら、REIT商品はインフラファンドのように時限付きの旨味を商品化するものとなり、その後は対象物件をうまく乗り換えるのか、他REITと統合を経ながら社会的責任を果たしていくという見方になるのではないだろうか。

当ウェブサイトの情報は、個人的な私見を述べたものにすぎません。このため、当ウェブサイトに掲載された情報によりなされた判断及び一切の行為は、閲覧者の自己責任においてなされるものとします。いかなるトラブル・損失・損害に対しても、一切責任は負いません。