不動産バブルが誘発する国富の膨張

 

初版　7/08/2022　（旧タイトル　投資視点で不動産を考える）

１．不動産上昇が国富膨張の引金

　経済成長が正常に機能すれば不動産価格は上昇する。これは日本の高度成長期を見れば一目瞭然である。そして、80年代の日本の不動産バブルにより日本の国富は米国を上回るまでに膨張する。これに対する日本政府が適切に対応できなかったことから、不動産市場は長期低迷におちいり、日本はいまだにその後遺症から立ち直れていない。

　不動産バブルは、一般庶民の不動産購入を困難にさせる一方で、不動産所有者は不動産価格暴騰の恩恵を被ることになる。これにより、待つ者と待たざる者の格差が発生する。

　21世紀初頭には、中国が不動産市場のバブル化によりチャイナマネーが世界を席巻している。規模にこそ違いはあるものの、韓国や台湾も地価暴騰によって日本と同レベルの生活水準に達するまでに国富が引き上げられた。

２．過剰な金融緩和が導く不動産バブル

　過剰な金融緩和は不動産市場を活性化させる。日本のバブル景気だけでなく、21世紀初頭の世界中の過剰な金融緩和も世界中の優良不動産をバブル化させた。その後のサブプライム暴落で天文学的な不良債権問題に発展するかと思われたが、FRBを筆頭に世界中の中央銀行がさらなる金融緩和を実行したことで、さらなる不動産バブルが一部の地域で再発することになる。

例として、中国における不動産価格状況を見ていくと

深センや北京市は年収比の50倍超え、上海市や広州市は年収比の40倍超え（上海万得信技術より）まで高騰した。それ以外にも年収比10倍以上を超える地域が20か所弱にも及ぶとの調査結果もある。近隣諸国を見渡しても、香港、ソウル、台北など中心部の不動産価格は年収比10倍超えとなっている。それだけでなく、パリ、ロンドン、バンクーバー、アムステルダム、シドニー、シンガポールなど世界の名だたる大都市の不動産価格が年収比10倍以上となり、億超えの物件が当たり前となっている。

３. 少子高齢化が導く不動産市場の更なる二極化

　日本は80年代バブルをはるかに凌駕する金融緩和を続けた結果、都心部は平均１億円以上のマンションが当たり前になった。一方、地方を中心に少子高齢化により土地の需要は年を追って減っており、空き家は800万戸を超えてもなお増加の一途を辿っている。このため、東京や一部の大都市を除けば、日本の不動産価格は二極化状態であるが、今後、欧米や東アジアの国々においても、日本のように少子高齢化が深刻になれば、これら国々の不動産市場は日本と同じような経路を辿る可能性が高い。

４．不動産運用の行き詰り

　世界経済の赤信号は、不動産価格の右上がりで期待できなることである。これは金融政策という点ではなく、都心部の不動産価格が国民の容認できる水準をはるかに超えていることである。これの意味することは、経済の停滞の可能性であり、庶民の富の増加を妨げられることである。

このように少子高齢化に突入する国が多くなればなるほど、世界の経済成長に深刻なダメージを与えることになり、投資環境の悪化が見込まれる。

　

　各国政府はそれを防ぐべく、インフレへの副作用具合を注視しながら金融緩和策などで資産価格の膨張を促していくであろう。しかしながら、その効果は一部の地域の不動産投資を活発化させるにすぎず、国民全体の富が還流するのものではない。

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