不動産価格上昇と国富の膨張

 

初版　7/08/2022　（旧タイトル　投資視点で不動産を考える）

１．不動産上昇が国富膨張の引金

　経済成長が正常に機能すれば不動産価格は上昇する。これは日本の高度成長期を見れば一目瞭然である。そして、80年代の日本の不動産バブルにより日本の国富は米国を上回るまでに膨張する。これに対する日本政府が適切に対応できなかったことから、不動産市場は長期低迷におちいり、日本はいまだにその後遺症から立ち直れていない。

　不動産バブルは、一般庶民の不動産購入を困難にさせる一方で、不動産所有者は不動産価格暴騰の恩恵を被ることになる。これにより、待つ者と待たざる者の格差が発生する。

　21世紀初頭には、中国が不動産市場のバブル化によりチャイナマネーが世界を席巻している。規模にこそ違いはあるものの、韓国や台湾も地価暴騰によって日本と同レベルの生活水準に達するまでに国富が引き上げられた。

２．過剰な金融緩和が導く局所的な不動産バブル

　しかし、成熟した国々では過剰な金融緩和により局所的不動産バブルを引き起こす。21世紀初頭の世界中の過剰な金融緩和が世界中の優良不動産をバブル化させた。

例として、中国における不動産価格状況を見ていくと

深センや北京市は年収比の50倍超え、上海市や広州市は年収比の40倍超え（上海万得信技術より）まで高騰した。それ以外にも年収比10倍以上を超える地域が20か所弱にも及ぶとの調査結果もある。近隣諸国を見渡しても、香港、ソウル、台北など中心部の不動産価格は年収比10倍超えとなっている。それだけでなく、パリ、ロンドン、バンクーバー、アムステルダム、シドニー、シンガポールなど世界の名だたる大都市の不動産価格が年収比10倍以上となり、億超えの物件が当たり前となっている。

　しかし、このバブルが地方まで波及することはない。

３．二極化は止まらない

　世界経済の赤信号は、少子高齢化による経済の停滞の可能性である。世界の経済成長に深刻なダメージを与えることになり、投資環境の悪化が見込まれる。

　各国政府はそれを防ぐべく、インフレへの副作用具合を注視しながら金融緩和策などで資産価格の膨張を促していくであろう。しかしながら、その効果は一部の地域の不動産投資を活発化させるにすぎず、国民全体の富が還流するのものではない。

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